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Avrei bisogno cortesemente di sapere se l’amministratore per il condominio può fare rivalsa sul proprietario delle spese non pagate dal conduttore e quale è l’Art. del Codice Civile che lo prevede eventualmente.Ringrazio in anticipo. Buon Lavoro

 

Chi abita in condominio sa perfettamente che la maggior parte degli interventi edilizi di manutenzione si effettua quando la situazione diviene critica ed è necessario agire d’urgenza.

Cosa succede quando si verifica un guasto

Possiamo citare il classico esempio delle infiltrazioni. Pur consapevoli che la guaina esistente è ormai datata e logora, in genere aspettiamo di vedere i danni prima di decidere di effettuarne la sostituzione. Quando cominciano a comparire chiazze evidenti e acqua che gocciola dal soffitto, chiamiamo d’urgenza una ditta che intervenga perlomeno per contenere gli effetti immediati del danno. Molto spesso si tratta di riparazioni temporanee, ossia delle pezze che però non risolvono davvero il problema alla radice.

Alla ditta viene giustamente riconosciuto un compenso per il lavoro effettuato ed anche per il carattere di urgenza dell’intervento. Puntualmente, però, il danno si ripresenta ed accettiamo di intervenire con le solite soluzioni posticce fino a quando, dopo lungo temporeggiare, i condòmini decidono di effettuare un intervento generale o quantomeno duraturo.

Purtroppo le opere realizzate in stato di emergenza non permettono di avere il tempo utile per valutare il tipo di intervento tecnicamente più idoneo e all’avanguardia. Non permettono nemmeno di esaminare l’offerta economica più conveniente. Insomma, la fretta non è mai d’aiuto in queste situazioni.

 

Abitudini sulla manutenzione delle parti comuni

Il caso citato delle infiltrazioni è solo uno dei tanti. Pensiamo ad esempio alle vecchie caldaie condominiali, agli ascensori, al tetto, alle facciate, ai balconi e mille altri beni comuni.

In Italia la tendenza è sempre stata rimandare qualsiasi tipo di impegno economico che riguardi il condominio e la conseguenza di questo comportamento irresponsabile diviene spesso causa di degrado sempre maggiore e di inutili spese. Il pensiero più diffuso è non spendere fino a quando è possibile tirare avanti e, poi, quando sarà arrivata l'ora di fare interventi consistenti, ci penserà chi sarà presente in quel momento.

Così accade non di rado che i condomini si debbano accollare spese consistenti in momenti inaspettati. Figuriamoci poi in questo periodo economico difficile per tutti. A volte succede addirittura che i nuovi proprietari di un appartamento si trovino a pagare per la riparazione di parti del fabbricato di cui in precedenza non hanno mai goduto. Pagano per inadempienza e temporeggiamento di chi è venuto prima di loro.

Manutenzione programmata

Abbiamo quindi capito che rimandare continuamente la manutenzione di parti e beni comuni di un condominio provoca varie conseguenze: riparazioni temporanee con spese evitabili, continuo degrado dell’immobile, interventi eseguiti d’urgenza senza avere il tempo di studiare quali siano le opere più opportune, impossibilità di valutare l’offerta economicamente più vantaggiosa ed infine spese prevedibili ma  improvvise per le famiglie.

Una soluzione molto banale per ovviare a queste problematiche è programmare la manutenzione che sappiamo già di dover eseguire. Esiste un tipo di manutenzione di carattere ordinario, come ad esempio quando facciamo revisionare periodicamente l’ascensore o la caldaia. Questo tipo di manutenzione è ormai assodato da molti condomini, che la praticano già da tempo, anche per obblighi di legge.

E’ però possibile pensare ad un altro tipo di programmazione della manutenzione, di più ampio respiro, che tenga conto della durabilità dei materiali, dei manufatti e degli impianti. Se, ad esempio, prendiamo in considerazione la vita media di una guaina, oppure del motore di un ascensore o di una caldaia, o quanto dura mediamente la pittura del vano scala, potremmo essere in grado di prevedere già da ora a quanto ammonteranno nei prossimi anni tutte queste spese.

Con una programmazione di tal genere le famiglie sapranno già a quali spese dovranno far fronte nei prossimi 10-15 anni. Si tratta ovviamente di cifre indicative, che non possono tenere conto di grossi imprevisti e nemmeno di eventuali evoluzioni dei sistemi impiantistici e delle tecniche costruttive. Certo è che sapere a cosa si va incontro genera sicurezze.

Si potrebbe a questo punto accantonare costantemente delle quote in base alla programmazione degli interventi, superando così anche quella problematica relativa ai proprietari appena arrivati che devono spendere immediatamente soldi per il rifacimento di un tetto o di una guaina ammalorata. In tal modo avverrebbe una ripartizione più equa della manutenzione.

Poiché oggi quasi tutti i condomini hanno un conto corrente, sarà sufficiente effettuare dei versamenti periodici da parte di tutti i proprietari. Inoltre, si potrebbero studiare anche forme di investimento per queste giacenze.

La manutenzione programmata non è conveniente solo per il condominio, ma anche per le ditte che la svolgono. Per un’impresa poter programmare i lavori non è cosa da poco. La sicurezza di lavori futuri e continuativi è sicuramente un buon motivo per organizzare i tempi, lavorare senza fretta e con professionalità e, non da ultimo, assicurare ai dipendenti continuità lavorativa.